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Metodologia Facility Management aplicada ao Estádio do Dragão

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Metodologia Facility Management aplicada ao Estádio do Dragão
Metodologia Facility Management
aplicada ao Estádio do Dragão
M
Nuno Ribeiro1, Ricardo Carvalho2 e José Pinto-Faria3
Departamento de Engenharia Civil, ISEP - IPP, Mestre em Engenharia Civil 2011/12, [email protected]
2
PortoEstádio, SA, Departamento de Engenharia e Manutenção, [email protected]
3
Departamento de Engenharia Civil, ISEP - IPP, [email protected]
1
ARTIGO CIENTÍFICO
123
(2.a Parte)
A gestão de instalações assume atualmente uma
importância significativa para as organizações. Devido aos
custos associados à exploração e manutenção dos edifícios,
a gestão das instalações não pode ser realizada de modo
improvisado e casual. Apresenta-se neste artigo uma
metodologia para a análise do desempenho do sistema
de gestão de manutenção aplicada ao Estádio do Dragão,
Porto, em Portugal.
Dragão, bem como a frequência com
que o mesmo é implementado. Neste
caso, a PortoEstádio tem implementado para todos os elementos do estádio planos de manutenção preventiva
que são seguidos e revistos anualmente. Por isso foi decidido em conjunto
com a PortoEstádio dar a pontuação
máxima, ou seja 100 pontos para to-
2.5 Avaliação do estado físico e funcional
dos os elementos constituintes do Es-
A classificação para cada sistema Pn é dada numa escala de 0-100, e expressa por:
tádio do Dragão.
Pn = Cn * W(C)n + Fn * W(F)n + PMn * W(PM)n = 1
os resultados de classificação quan-
No Quadro V são apresentados
to ao estado físico do elemento (Cn),
Cn é o atual estado do sistema; Fn são as falhas que afetam o serviço prestado pelo
frequência de falhas no sistema (Fn)
sistema e PMn refere-se às atuais atividades de manutenção preventivas e inspe-
e tipo de manutenção implementada
ções visuais levadas a cabo nos sistemas para manter um nível de serviço aceitá-
(PMn).
vel. W(C)n, W(F)n e W(PM)n referem-se ao peso da condição física, peso das falhas
Verifica-se que as instalações elétricas (96,55), instalações mecânicas
e peso da manutenção periódica para o sistema n.
4
os vários elementos do Estádio do
Segundo Shohet [2] a determinação dos pesos parciais baseia-se nas avaliações
(91,39), segurança (92,53), comuni-
das necessidades de mão-de-obra e material para a manutenção periódica e custos
cações e som (90,94), relvado (95,46)
das falhas. A distribuição dos pesos está representada no Quadro A3.
e material desportivo (94,42), todos
A avaliação do atual estado físico dos vários elementos (Cn) do Estádio do Dra-
acima dos 90 pontos são os que apre-
gão foi realizada por três técnicos, com uma vasta experiência no ramo. Através de
sentam o melhor desempenho físico,
uma vistoria a vários pontos do Estádio cada um dos técnicos preencheu uma ta-
enquanto que a bancada (74,33) e os
bela com a seguinte escala de classificação: perigoso [0 a 20], mau [21 a 40], médio
parques (76,10) são os que apresentam
[41 a 60], bom [61 a 80] e excelente [81 a 100].
o pior desempenho devido ao facto de
A frequência de falhas (Fn) tem em conta o número de falhas no sistema nos
serem os subsistemas com mais “carga”
de utilização por parte dos utentes do
últimos 12 meses e é avaliada numa escala de 0 a 100 pontos.
O tipo de manutenção preventiva implementada pela organização (PMn) é
Estádio do Dragão. Conclui-se por isso
avaliada com base na existência de um plano de manutenção preventiva para
que o estado dos componentes é bom
com um Pn médio de 87,32 sendo que
o menor valor observado é de 74,33
que corresponde ao subsistema ban-
Quadro V. Classificação do estado físico e funcional do sistema (Pn).
cada o que espelha as boas práticas de
Subsistema
Cn
WCn
Fn
WFn
PMn
WPMn
Pn
1. Construção Civil
68
45
94
45
100
10
82,94
2. Bancada
73
40
63
40
100
20
74,33
3. Parques
70
30
50
30
100
40
76,10
4. Instalações elétricas
86
25
100
25
100
50
96,55
5. Instalações Mecânicas
75
25
91
25
100
50
91,39
6. Segurança
86
38
94
38
100
25
92,53
7. Comunicações e som
83
25
81
25
100
50
90,94
manutenção levadas a cabo pela PortoEstádio.
2.6 Cálculo do Building
Perfomance Indicator – BPI
12
Através da expressão BPI = ∑n = 1 Wn * Pn,
8. Controlo de acesso
74
35
87
35
100
30
86,19
obtêm-se o BPI para cada sistema em
9. Águas e esgotos
76
38
93
38
100
25
88,20
análise e consequentemente o BPI fi-
10. Suportes de
comunicação
74
30
75
30
100
40
84,75
nal para o Estádio do Dragão com um
11. Relvado
88
25
94
25
100
50
95,46
valor aproximadamente de 87 pontos.
12. Material desportivo
78
25
100
25
100
50
94,42
Conclui-se que o estado e desempenho
87,82
geral das instalações é Bom.
Pn médio – Estádio do Dragão
PUB
Quadro VI. BPI do Estádio do Dragão
wn
Pn
BPI
1. Construção Civil
41,62
82,94
34,52
2. Bancada
6,13
74,33
4,56
3. Parques
0,61
76,10
0,47
4. Instalações elétricas
11,13
96,55
10,75
5. Instalações Mecânicas
13,00
91,39
11,88
6. Segurança
2,87
92,53
2,66
7. Comunicações e som
3,60
90,94
3,27
8. Controlo de acesso
2,64
86,19
2,27
9. Águas e esgotos
10,32
88,20
9,10
10. Suportes de comunicação
4,41
84,75
3,74
11. Relvado
3,50
95,46
3,34
12. Material desportivo
0,16
94,42
0,15
BPI – Estádio do Dragão
86,71
2.7 Cálculo do Indicador da Eficiência da Manutenção
– MEI
Este indicador calcula-se através da fórmula MEI =
AME
BPI*FAC(y)
e expressa a eficiência da manutenção com que as atividades
de manutenção são executadas no edifício e tem em conta
outros três indicadores: Custo anuais de manutenção (AME);
Indicador de desempenho do edifício (BPI) e Coeficiente da
instalação (FAC(y)).
3. RESULTADOS FINAIS DOS INDICADORES DE
DESEMPENHO
Nos resultados finais dos dados de caraterização, e considerando a área total do Estádio do Dragão em 128.143 m2,
permite-nos concluir que há 2 a 3 utentes diários por cada
1000 m2 e aproximadamente 393 utentes ocasionais (em
dias de jogo) por cada 1000 m2.
O 2º grupo de indicadores (indicadores de desempenho
da organização), reporta-nos que são utilizados aproximadamente 2 técnicos de manutenção por cada 1000 m2, sendo
que em 96% dos casos esses técnicos são externos à organização, ou seja através do processo de subcontratação e apenas 4% são referentes a técnicos da PortoEstádio. A relação
entre a equipa de gestão e a equipa de terreno (S6=1,5) e por
fim o último indicador deste grupo permite-nos classificar o
tipo de estrutura em inovadora tendo em conta o tipo e planos de manutenção adotados pela PortoEstádio.
Quadro VII. Indicadores de Desempenho – Resultados Finais
Categorias
i. Parâmetros de caracterização
ii. Indicadores de desempenho da
organização
iii. Indicador de desempenho do
edifício
iv. Indicadores de eficiência da
manutenção
Indicadores de Desempenho
S1
Área = 128.143,00 m2
S2.1
2,46 Utentes diários por 1000 m2
S2.2
393,30 Utentes ocasionais por 1000 m2
S3
Coeficiente da idade de construção: 0,434
S4
1,95 Técnicos de manutenção por 1000 m2
S5.1
4,00 %
S5.2
96,00 %
S6
1,50
S7
Tipo de estrutura: Inovadora
S8
BPI = 87 %
S9
4,34 € por m2 de área construída
S10.1 1.765,08 € por utente diário
S10.2 11,03 € por utente ocasional
S11
MEI = 0,12
O indicador de desempenho do
ANEXOS
Estádio do Dragão (BPI), como já foi
referido anteriormente, apresenta um
Quadro A1. Subsistemas para efeitos de manutenção do Estádio do Dragão.
valor global de 87% que significa que
bons ou razoáveis segundo Shohet [2].
Este último grupo de indicadores (indicadores de eficiência da manutenção),
Edificação
o estado e desempenho do edifício são
1. Construção Civil
1.1. Cobertura
1.2. Revestimentos
2. Bancada
2.1. Cadeiras VIP
2.2. Cadeiras Público
3. Parques
3.1. Equipamento parques
3.2. Portões
4. Instalações elétricas
4.1. Posto de Transformação
4.2. Quadros elétricos
4.3. Geradores
4.4. UPS´s
4.5. Iluminação
5. Instalações mecânicas
5.1. Chillers
5.2. Caldeiras
5.3. Bombas
5.4. Ventilação
5.5. Splits
5.6. Elevadores
6. Segurança
6.1. Contra intrusão
6.2. Contra incêndio
6.3. Contra monóxido
6.4. CCTV
7. Comunicações e som
7.1. Sistema áudio
7.2. ITED
7.3. Rede broadcast TV
7.4. Rede de voz e dados
8. Controlo de acesso
8.1. Torniquetes
8.2. Pontos de controlo de acessos
8.3. Bilhética
9. Águas e esgotos
9.1. Contadores de água
9.2. Instalações sanitárias
9.3. Centrais hidropressoras
9.4. Rede de água potável
10. Suportes de
comunicação
10.1. Painéis eletrónicos
10.2. Sinalética
11. Relvado
11.1. Relva
11.2. Sistema de rega
12. Material desportivo
12.1. Balizas
12.2. Bancos e zonas técnicas
permite-nos saber os custos de manutenção que o Estádio do Dragão gas1.765,808€ por utente diário e 11,03€
por utente ocasional (utentes contabilizados em dias de jogo). Por fim, temos o indicador da eficiência da manutenção, com um valor de MEI = 0,12 o
que nos indica que poderemos estar
perante uma situação de falta de recur-
Instalações e Equipamentos
ta são aproximadamente 4,34€ por m2,
sos e/ou de alta eficiência com o qual
os recursos são utilizados, ou ambos,
Shohet [2].
Zonas
Desportivas
ARTIGO CIENTÍFICO
de acordo com a classificação dada por
4. CONCLUSÃO
9.5. Rede de ralos e caleiras
9.6. Rede de saneamento e esgotos
9.7. Reservatórios de água
9.8. Separador de gorduras.
11.3. Sistema de drenagem do relvado
11.4. Grupo de bombagem
Os indicadores de desempenho BPI
e MEI são extremamente relevantes,
uma vez que durante o trabalho de
Quadro A2. Valores de Wn (%).
campo se constatou que as equipas de
manutenção são em número reduzi-
6
1.3. Serralharias
1.4. Carpintarias
Edificação
1.Construção Civil
41,62
2.Bancada
6,13
do. Indica-nos também que as políticas
3.Parques
0,61
de manutenção definidas e implemen-
4.Instalações elétricas
11,13
tas pela PortoEstádio são adequadas e
5.Instalações mecânicas
13,00
eficientes à instalação, quer a nível dos
6.Segurança
2,87
7.Comunicações e som
3,60
em regime de outsourcing. Conclui-se
8.Controlo de acesso
2,64
assim que o Estádio do Dragão tem um
9.Águas e esgotos
10,32
indicador de eficiência muito bom.
10.Suportes de comunicação
4,41
11.Relvado
3,50
12.Material desportivo
0,16
recursos de mão-de-obra própria, quer
Instalações e equipamentos
Zonas desportivas
BIBLIOGRAFIA
[1] RAPOSO, Sónia Maria Cancela dos Santos
Costa. 2010. A Gestão da Atividade da
Quadro A3. Distribuição dos pesos (%) internos em cada sistema do edifício [3].
Manutenção em Edifícios Públicos – Modelo e definição de estratégias para uma
Sistema do Edifício
Peso do desempenho
físico (%)
Peso das falhas (%)
Peso da manutenção
periódica (%)
1. Construção Civil
45
45
10
2. Bancada
40
40
20
3. Parques
30
30
40
4. Instalações elétricas
25
25
50
5. Instalações Mecânicas
25
25
50
37,5
37,5
25
7. Comunicações e som
25
25
50
8. Controlo de acesso
35
35
30
37,5
37,5
25
10. Suportes de comunicação
30
30
40
Superior de Engenharia do Porto (Disserta-
11. Relvado
25
25
50
ção de Mestrado).
12. Material desportivo
25
25
50
intervenção sustentável. Instituto Superior
Técnico de Lisboa (Dissertação de Doutoramento);
[2] SHOHET, Igal M. e LAVY Sarel. 2003. Integrate Maitenance Monitoring of Hospital
Buildings. Construiction Management and
Economics, 21, pp 219-228;
[3] MOREIRA, Joaquim Augusto Gonçalves.
2011. Modelo de Gestão de Instalações em
Centros Comerciais - Determinação de Indicadores Chave de Desempenho, Instituto
M
6. Segurança
9. Águas e esgotos
Fly UP