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Edição Dezembro 2015

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Edição Dezembro 2015
Ano XXII - Edição 251 - Dezembro/2015 - Baixada Santista/SP
www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista
Distribuição mensal gratuita em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga e Cubatão
Um brinde a todos nós!
Em um ano difícil, talvez o mais difícil da última década, marcado sobretudo pelas trapalhadas econômicas patrocinadas por Brasília,
na hora de fechar o balanço de 2015 o melhor a fazer é brindar! Brindar ao fato de termos sobrevivido, de termos conseguido manter
nossas parcerias e compromissos e de nos mantermos fiéis a esperança de fazermo um 2016 melhor, se assim nos deixarem. PÁGINA 2
dezembro - 2015
www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista
2
“
Nossa mensagem
O ano de 2015 se fecha! É hora de
planejar um novo ciclo de 12 meses
à nossa porta. Que desafios
precisam ser superados?
Que melhorias podem ser
introduzidas no condomínio? Quais os meios viáveis
para concretizar isso tudo
nos próximos meses?
O Jornal do Síndico é
companheiro fiel na difícil
e honrosa missão de se administrar um patrimônio
coletivo. Ao longo de nossa
extensa história de mais de
20 anos no ramo condominial, acumulamos experiências e aprendizados sempre
procurando levar ao leitor
o que ele precisa saber e o
que é de maior relevância
no contexto atual do universo dos síndicos de condomínios.
Nossa edição de dezembro chega às suas mãos
marcando simbolicamente
o fim de 2015. Esse é mais
um ciclo de 12 meses que se
fecha e o momento é oportuno para fazer junto a
síndico e condôminos uma
retrospectiva do ano que está por se findar. Quais eram
nossas metas em janeiro?
Elas foram cumpridas satisfatoriamente? Se não, qual
o motivo para isso não ter
ocorrido?
Além de olhar para trás
com uma visão analítica e
crítica, é necessário também mirar no porvir e planejar o que se pretende realizar nesse ano de 2016 novinho em folha que baterá
Na última edição de
2015, trazemos informações sobre a decisão inédita
do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que abriu um precedente para multar quem
não paga em dia: o inadimplente que não cumpre com
seus deveres perante o condomínio, poderá, desde que
aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar
multa em até dez vezes o valor atribuído à contribuição.
A novidade chega em boa
hora. Muitos condomínios
estão em crise, sem conseguir proceder com seus
compromissos ordinários
por falta de recursos. Está
faltando dinheiro no bolso do cidadão brasileiro e,
O Jornal
do Síndico é
companheiro fiel
na difícil e honrosa
missão de se
administrar um
patrimônio coletivo.
Ao longo de nossa
extensa história de
mais de 20 anos no
ramo condominial,
acumulamos
experiências e
aprendizados
sempre procurando
levar ao leitor o
que é de maior
relevância no
contexto atual
do universo dos
síndicos
infelizmente, a taxa condominial é quase sempre a primeira despesa a ser sacrificada. Isso se evidencia, por
exemplo, no fato de somente
na cidade de São Paulo, o
número de ações judiciais
por falta de pagamento de
condomínio aumentou 28%
em 2015.
Essa e outras matérias
atualizadas sobre legislação, administração, decoração, e manutenção predial
você lê na nossa edição de
dezembro, feita pensando
no seu cotidiano.
A todos os nossos leitores
fiéis desejamos boas festas
e um feliz 2016 repleto de
alegrias e realizações! Boa
leitura!
INDICADORES ECONÔMICOS
Contribuição do INSS
DEZ/14 JAN/15 FEV/15 MAR/15 ABR/15 MAI/15 JUN/15 JUL/15 AGO/15 SET/15 OUT/15 NOV/15
IGPM - (FGV)
0,62
0,76
0,27
0,98
1,17
0,41
0,67
0,69
0,28
0,95
1,89
1,52
INPC (IBGE)
0,62
1,48
1,16
1,51
0,71
0,99
0,77
0,58
0,25
0,51
0,77
----
IPC (FIPE)
0,30
1,62
1,22
0,70
1,10
0,62
0,47
0,85
0,56
0,66
0,88
1,06
IPCA/IBGE
0,78
1,24
1,22
1,32
0,71
0,74
0,79
0,62
0,22
0,54
0,82
----
0,6822
0,7317
0,6876 0,6930
0,6799 0,5485
788,00 788,00
788,00
788,00 788,00
788,00 724,00
POUPANÇA
SAL. MÍNIMO
0,6058 0,5882
724,00
0,5169 0,6302
788,00 788,00 788,00
Pagamento até o dia 10 do mês
subseqüente ao de competência. Não havendo expediente
bancário, o prazo é prorrogado
para o 1º dia útil seguinte. A
partir desse vencimento, multa
de 4% (dentro de 30 dias), 7%
(de 30 a 60 dias). Juros de 1%
ao mês. Na dúvida, consulte o
Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS pelo telefone:
0800-780-191. Alíquotas para
determinar base de cálculo do
IRRF: 8%, 9% e 11%.
GRPS
20% sobre a Folha, como par-
0,6079 0,6159
788,00
cela do condomínio. 1%, 2%
ou 3% sobre a folha, contribuição de acidente de trabalho. No
Caso dos Condomínios, a alíquota é de 2%, devendo ainda
ser aplicado sobre esta alíquota o FAP (Fator Acidentário de
Prevenção) para que seja obtido o RAT ajustado. 4,5% sobre a
folha, contribuição de terceiros
(SESC, SENAI etc.).
Salário Família
- Até R$ 725,02
R$ 37,18 (por cota)
- De R$ 725,03 até R$ 1.089,72
R$ 26,20 (por cota)
BAIXADA SANTISTA
Publicação Mensal Gratuita
Circulação em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga e Cubatão
M.A. ARTE & COMUNICAÇÃO é
autorizada pela Publik Editora Ltda
para uso da marca
Rua Padre Donizetti, 93
Vila Mathias - Santos/SP
CEP: 11075-140
CNPJ 02.903.330/0001-12
Diretor
Mário Albino da Mata
Gerente de Marketing
Miliná Pereira Juvenal
Assessoria Jurídica
Dr. Paulo Ferraz de Arruda Jr.
Redação e Editoração
Maurício Juvenal - Mtb. 23260
Calaboradores
Jornalista Cecília Lima
Impressão
Metromídia Gráfica
Imp. e Comunicação
Obrigações
Admissão/Demissão:
Comunicar ao Ministério do
Trabalho até o dia 7 do mês seguinte.
Recolhimento do INSS:
Até o dia 2 do mês subsequente.
Recolhimento do FGTS: 8% sobre a folha de pagamento, até o
dia 7 do mês seguinte.
Recolhimento do PIS:
1% sobre a folha de pagamento,
até o 20º dia do mês. Recolher
o ISS à Prefeitura Municipal,
conforme a data da tabela divulgada pela Prefeitura, sobre o
serviço prestado.
3251.7906
Trabalhador assalariado
Salário contribuição
Até R$ 1.399,12 De 1.399,13 até R$ 2.331,88 De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75 Alíquota (%)
8,00
9,00
11,00
Obs.: Empregador: alíquota 12%
Fonte: Portaria MPS/MF
Imposto de Renda
Base de Cálculo
Até R$ 1.903,98
De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68
Acima de R$ 4.664,68
Alíquota
–
7,5%
15%
22,5%
27,5%
Parcela a deduzir
isento
142,80
354,80
636,13
869,36
Deduções: 1) R$ 189,59 por dependente; 2) Pensão alimentícia;
3) Valor de contribuição pago, no mês, à Previdência Social;
4) R$ 1.903,98 por aposentadoria para quem já completou 65 anos.
Fonte: IBGE, Banco Central do Brasil, FGV, FIPE
www.jornaldosindico.com.br
[email protected]
jornaldosindico.com.br
ABC Paulista/SP
(11) 4509-5853 - 5.500 exemplares
Campinas/SP
(19) 3237-3860 - 8.000 exemplares
Recife/PE
(81) 3053-9894 - 10.000 exemplares
Araraquara/SP
(16) 3337-1722 - 7000 exemplares
Curitiba/PR
(41) 3029-9802 - 8.000 exemplares
Rio de Janeiro/RJ
(21) 2210-2902 - 20.000 exemplares
Baixada Santista/SP
(13) 3251-7906 - 13.500 exemplares
Fortaleza/CE
(85) 3214-4972 - 6.000 exemplares
Salvador/BA
(71) 3354-0310 - 8.000 exemplares
Belém/PA
(91) 3276-6023 - 5.000 exemplares
João Pessoa/PB
(83) 8773-1001 - 2.500 exemplares
São Paulo/SP
(11) 5572-5250 - 20.000 exemplares
Belo Horizonte/MG
(31) 3337-6030 - 16.000 exemplares
Natal/RN
(84) 3086-9884 - 3.000 exemplares
Salvador/BA - Franqueador
(71) 3351-1325
Brasília/DF
(61) 3011-7300 - 10.000 exemplares
Niterói/RJ
(21) 2622-5312 - 5.000 exemplares
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Administração
3
O síndico deve ser rígido ao cobrar dos condôminos que observem as regras dispostas na Convenção
Condomínio pode ser responsabilizado
por acidentes com terceirizados
O mês de dezembro, para
a maioria dos condomínios
residenciais, costuma ser o
mais concorrido pelos interessados em utilizar o salão
de festas.
A programação é extensa
e inclui desde as tradicionais brincadeiras de amigo
secreto a confraternizações
entre amigos e colegas de
trabalho, festas familiares,
ceias, dentre outras celebrações típicas do final do
ano.
Com tanta demanda, é
necessário que o síndico
seja rígido ao cobrar respeito às regras de convivência
previstas pela Convenção e
as orientações para o uso
das dependências coletivas
do condomínio.
Nesses casos, ser “informal” ou muito “flexível”
pode acarretar prejuízos,
como os relatados por Tibério Silva, síndico de um
residencial localizado na
cidade de João Pessoa (PB).
“Administro um condomínio localizado em um
bairro universitário e há
muitos jovens no prédio,
com os quais sempre me
dei relativamente bem apesar da diferença de idade.
Certa vez o salão de festas foi reservado por uma
moradora e ela, sem consentimento algum, ‘emprestou’ o espaço a um outro vizinho para uma festa.
O salão foi devolvido com
muita sujeira nas paredes e
cadeiras danificadas”, conta. O caso rendeu constrangimentos.
Convivência
harmônica
“Fui obrigado a cobrar
explicações e ressarcimento por parte da moradora,
uma vez que inicialmente
a reserva estava no nome
dela, e a mesma tentou se
esquivar da responsabili-
dade argumentando que
não era sua culpa. O impasse foi resolvido com aplicação de multa, mas o pior foi
todo o transtorno causado”,
comenta Tibério.
A convivência dentro de
um condomínio é regida
por regras que existem para
serem cumpridas. O salão
de festas é um equipamento feito para o lazer e dispo-
1) O salão de festas
só poderá ser ocupado
mediante agendamento
prévio, cuja prioridade se
dá para quem registrar
solicitação com maior
antecedência
2) O zelador ou outro
funcionário deve ficar
responsável por verificar
as condições do espaço
antes e após o uso, com
a finalidade de verificar
se houve algum dano
material
s
4) O limite de altura do
o
ruídos, bem como o horári
são
dio
do silêncio no pré
válidos também para o
salão de festas e devem
ser respeitados à risca
5) O condômino que
ocupar o salão de festas
está automaticamente
responsável pela conduta
de seus convidados
nas áreas comuns do
condomínio
nibilidade dos condôminos,
mas deve ser utilizado com
responsabilidade.
Para isso, algumas orientações devem ser seguidas
com atenção:
3) Ao reservar o salão
de festas, o condômino
deve assinar um termo
de responsabilidade pelo
o,
espaço e tudo nele contid
sso
assumindo o compromi
de ressarcir possíveis
prejuízos
6) O salão de festas
não deve ser usado
para eventos com fins
lucrativos, como festas
para as quais se paga o
ingresso, por exemplo
dezembro - 2015
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4
Administração
Rubens José Reis Moscatelli*
A inadimplência
nos condominios:
o que há de novo?
A atualidade em nosso país
tem demonstrado uma grave
crise financeira, mas também
de conceitos morais. Desvios
de conduta, reinterpretações
da lei, parâmetros legais sendo recolocados, até a velocidade máxima e o uso de vias
públicas tem sido redefinidos e
reapresentados, como parte de
uma tentativa de reencontrar
(quem sabe?) o prumo na vida
da sociedade.
Os condomínios também
fazem parte desse contexto. Afinal, muito mais do que
agregação de propriedades
entre várias pessoas físicas e
jurídicas, também temos outras situações que são vivenciadas por todos.
Os condomínios são uma
importantíssima parte do contexto social e a sua melhor gestão é o objetivo da maioria.
Em diversos encontros, palestras e aulas, temos dito que
o síndico não pode ser confundido com mágico, xerife ou vilão. Afirmamos sempre que o
síndico corresponde ao prefeito da cidade, ao governador do
Estado e a Presidente do país,
contudo, em todos esses casos
não há possibilidade jurídica
de que se transforme em um
ditador, só se os demais interessados se omitirem.
Recentemente tivemos notícia, bem vinda, aliás, no sentido de que o Superior Tribunal
de Justiça determinou a condenação de um inadimplente na
condição de antissocial, impondo-lhe multa de 10% sobre
o montante da dívida.
Cabe salientar, que ao momento em que escrevemos não
foi publicado o inteiro teor do
referido pronunciamento judicial, a fim de que pudéssemos
analisar as razões de decidir dos eminentes Ministros
daquele Colegiado, contudo,
entendemos que se tratará
certamente de um caminho a
ser trilhado pelas instancias
iniciais da justiça, ou seja, cada juiz em nosso país irá consultar esse precedente para
adota-lo ou não.
O legislador (inclusive no
Estado de São Paulo) e o Poder Judiciário em todas suas instâncias tem procurado
encontrar a melhor fórmula
no sentido de garantir que o
condomínio seja prontamente
atendido em suas demandas
de cobrança, afinal grande
parte da vida em sociedade
tem se desenvolvido em condomínios.
Acreditamos que a legislação processual, que vigorará
a partir de abril de 2016 será
um grande avanço nessa relação jurídica, pois permitirá
uma redução de tempo de processo e consequentemente a
satisfação do crédito.
Para que isso ocorra sem
maiores problemas ao condomínio é necessário uma reorganização interna e um novo
comportamento por parte dos
condomínios, onde todas as
despesas e receitas sejam relatadas e programadas, assim
como devidamente relacionadas nas atas das assembleias
ordinárias.
Entre outras situações que
serão necessárias ao condomínio daqui para frente diz respeito ao cadastro de proprietários, uma vez que os bancos
estão implantando uma norma emitida pelo Banco Central do Brasil, que extingue a
denominada cobrança sem registro, obrigando a que passe
a ser “com registro”, isto é, com
a identificação expressa do sacado (no caso do condomínio
é o condômino ou responsável
pelo pagamento). A maior dificuldade, em tempos de crise, é
o fato que há um sem número
de proprietários que não estão
com seus registros devidamente em dia, o que poderá gerar
enormes problemas junto ao
condomínio e causar inadimplência.
*Rubens José Reis Moscatelli
é presidente do SICON Sindicato dos Condomínios
Prediais do Litoral Paulista
Finanças
Ferdinando Callé*
Condomínio Digital! A cada dia, esta
tendência está mais próxima a você
Certo dia, participando da
assembleia do condomínio
onde resido, percebi que vários moradores e até mesmo
os condôminos que vinham
somente em finais de semana
ou temporada, não tinham
o conhecimento de muitas
coisas que foram e estavam
sendo feitas no condomínio !
O síndico se esforçava na fala,
quase rouco, de tanto repetir
aos que não sabiam. A pauta
da assembleia então, obteve
um “recheio” adicional de vários assuntos que já deveriam
ser de conhecimento de todos,
e com isso durou aproximadamente longas quatro horas.
Como atuo também, há
mais de 20 anos, como professor em escola tecnológica
federal e minha formação universitária é em engenharia,
para mim isso causa certa indignação. Ainda mais, porque,
paralelamente atuo há muito
tempo com gestão de pessoas
e aprendi que a comunicação
eficaz e corretamente direcionada contribui muito para o
entendimento, motivação e sinergia. Foi quando eu pensei,
porque não termos uma ferramenta no condomínio, para
com isso melhorar a comunicação e entendimento dos moradores, e que possa abranger
também aos proprietários de
apartamentos no condomínio
que residam fora e só venham
em fins de semana e temporada.
Em uma semana, com o
aval do síndico, sub-síndico
e conselho, fiz um site na internet para o condomínio,
incluindo várias informações,
tais como: Análise financeira e econômica mensal das
receitas e despesas; Acompanhamento dos consumos de
energia elétrica e água; ações
e boas práticas implantadas
pelas comissões; Avisos pontuais sobre datas de limpeza da
caixa d’agua, dos extintores ,
de determinados reparos no
prédio, ......; Atas de assembleias, Convenção, Calendário
de reserva dos salões de festa,
enfim.... importantes informações que necessitam ser compartilhadas, e o condômino,
acessando o site e digitando
uma senha, pode visualizar no
computador de casa, tablet ou
até mesmo pelo celular !
A partir disso, as reuniões
no condomínio passaram a
ser mais objetivas, ou seja, os
assuntos abordados são os da
pauta e não há mais aquela
“enxurrada” de outros assuntos e questionamentos face ao
desconhecimento de alguns.
A comunicação também ficou
mais assertiva, por exemplo, a
análise financeira e econômica mensal das receitas e despesas do condomínio é clara
e detalhada, inclusive com informações sobre as ações que
são tomadas para a melhora
constante da sustentabilidade econômica do condomínio.
O calendário de reserva dos
salões de festas é atualizado
constantemente, e o morador que quiser reservar pode
escolher a data utilizando o
próprio celular. Os comunicados que são colocados próximo aos elevadores, também
são replicados no site visando
alcançar os condôminos que
vem somente em feriados prolongados ou temporadas.
A construção de um condomínio cada vez melhor,
também depende de como as
informações são disponibili-
“
Então, porque
não transformar
o seu condomínio
em digital?
Esta é uma
tendência
iminente!
zadas. Se as informações forem disponibilizadas somente
em reuniões mensais ou nas
assembleias, atingirá menos
da metade dos moradores,
pois sabemos que muitos não
participam face a terem outros compromissos, por exemplo viagens, trabalho noturno
ou até mesmo a falta de paciência em ficar muitas horas
na reunião. Se pensarmos
no público jovem, que daqui
alguns anos terão seus próprios imóveis, o assunto sobre
a participação em reunião e
assembleia é ainda mais preocupante, pois trata-se de um
público que se comunica mais
pela internet do que pessoalmente.
Então, porque não transformar o seu condomínio em
digital ? Esta é uma tendência
iminente ! Muitos moradores
em edifícios possuem tecnologia instalada em seus apartamentos, por exemplo: Computador e internet com acesso ao
Facebook e Skype, TV a cabo,
Smart TV, ..... Os seus celulares
conectam a conta em bancos,
visualizam o boletim de notas
de seus filhos, trazem as manchetes dos principais jornais,
encaminha mensagem instantânea aos amigos....e porque
não ter as informações de seu
condomínio também ?
Imagine ter que solicitar a
xerox da convenção ? Quanto
tempo e custo terão ? Agora,
imagine o quanto o condomínio economizará evitando a
impressão, circulação de documento físico e gasto de papel, se centralizar as informações em um site exclusivo do
condomínio ! A ideia de que é
preciso conter os desperdícios
em prol da economia de recursos naturais ganha espaço,
mas exige esforços e mudanças culturais. Em um mundo
tão digital, como o que vivemos, muito papel ainda está
sendo utilizado por falta de
costume em lidar com novas
práticas digitais do cotidiano
em um condomínio. Muitas
pessoas ainda se sentem confortáveis com o documento
em meio físico, mas uma vez
conhecendo e entendendo os
benefícios da tecnologia existente passam a apreciar com
maior interesse as inovações
digitais.
Considero,
atualmente,
que já estamos com tecnologia suficiente para tornar
o condomínio mais digital
e inclusive, adiantando um
processo que será lógico, utilizado e aperfeiçoado por nossos filhos ! Afinal, é também
demonstração de sabedoria
e dedicação investir naquilo
que é o patrimônio de todos
os condôminos, em favor dos
mesmos. Investir na qualidade da informação e a forma
de acesso à ela é um dos investimentos necessários!
*Ferdinando Callé é consultor
da Condobook® - Consultoria
Financeira e Econômica para
Condomínios
dezembro - 2015
www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista
Cotidiano
5
As vantagens do uso não estão limitadas a limpar os calçados e reter o excesso de sujeira
Tapetes personalizados incrementam
identidade visual do condomínio
Em se tratando de condomínios é válida a máxima de
que a primeira impressão é
a que fica. Os cuidados com
a fachada, a guarita e o hall
- portais de entrada do edifício - são fundamentais para
transmitir uma boa imagem
aos visitantes e, com isso, valorizar o imóvel. Além da limpeza e das manutenções para
preservar a integridade do
prédio, há pequenos detalhes
que podem fazer a diferença
na hora de causar uma boa
impressão.
Um deles é o uso de um
tapete personalizado. Os capachos não são exclusividade
das empresas, eles podem ser
adaptados aos condomínios
em corredores, hall, escadas,
elevadores, áreas comuns,
conferindo imponência e elegância, além de ser um cartão
Jurisprudência
de boas vindas a quem chega.
Pode até parecer uma trivialidade, mas esse simples toque não vai custar muito e faz
toda a diferença no ambiente.
Os capachos podem ser
feitos sob encomenda, o que
vem a ser o ideal para se encaixar nas dimensões desejadas e ter o nome e a identidade visual do condomínio. Os
materiais mais comumente
utilizados são a fibra de côco
(modelos mais antigos que
estão entrando em desuso),
emborrachados, nylon e o
vinil, os mais modernos. Os
materiais são laváveis e os
cuidados com os tapetes e capachos se resumem a sacudir
a poeira diariamente e lavá-los uma vez por semana com
detergente neutro e água.
A personalização com
nome e logotipo do condomí-
TJ-MG - Apelação Cível AC 10024081501637001 MG (TJ-MG)
Data de publicação: 24/03/2014
Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA CONDOMÍNIO - COBERTURA - CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL - LEGALIDADE - PREVISÃO EM CONVENÇÃO E AUSÊNCIA DE DESPROPORCIONALIDADE - HONORÁRIOS - CRITÉRIO DE FIXAÇÃO. - A taxa de
condomínio, calculada segundo a fração ideal se revela adequada
e justa, porquanto prevista em convenção de condomínio e à luz
das disposições legais, observando, ainda, o princípio da proporcionalidade, entendido como necessidade, adequação e proporcionalidade em sentido estrito - O patrocínio profissional deve encontrar remuneração condizente com a nobre e elevada atividade
exercida pelo advogado, devendo o Juiz, ao arbitrá-la, se ater à
lógica do razoável, estabelecendo a remuneração em patamar
proporcional ao benefício patrimonial debatido, à complexidade da
causa, o conteúdo do trabalho jurídico apresentado e a maior ou
menor atuação no processo. Se o valor estabelecido não se mostra
razoável e proporcional, de se promover à adequação do quantum.
TJ-PR - 8410280 PR 841028-0 (Acórdão) (TJ-PR)
Data de publicação: 22/03/2012
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL ¬ AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO ¬ CONDOMÍNIO QUE SE RECUSA A RECEBER TAXA
DE COBERTURA SUBDIVIDIDA ¬ AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO
¬ DOIS APARTAMENTOS UNIDOS DESDE A CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO ¬ COMPROVAÇÃO DE SEPARAÇÃO DAS UNIDADES
¬ TAXA CONDOMINIAL QUE SE DUPLICOU E PASSA A SER COBRADA COM A NOVA FRAÇÃO IDEAL DOS APARTAMENTOS ¬
DESNECESSIDADE DE REGISTRO DO IMÓVEL ¬ SUFICIÊNCIA
DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE QUEM EFETIVAMENTE
OCUPA O IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO POR UNANIMIDADE. 1.Não é necessário que o encargo condominial seja cobrado
nio pode se dar de três maneiras: a vulcanização, opção
mais resistente e duradoura,
que é feita com o próprio vinil, recortando o delineado do
desenho e preenchendo com
vinil de outra cor. Também
é possível pintar a arte com
tinta vinílica específica para
essa finalidade, e depois ir reforçando a pintura de acordo
com que ela for esmaecendo.
Outra alternativa é a técnica
ADK, na qual se faz uma impressão sobre o tapete.
Multifunções
Além da finalidade óbvia
de limpar os calçados e assim reter o excesso de sujeira
antes de adentrar o condomínio, os tapetes possuem
outras funções. Eles ajudam
a preservar o chão em locais
de passagem como o hall de
entrada. Em áreas de grande
fluxo de pessoas, é natural
que o revestimento seja manchado ou arranhado e o capacho minimiza isso prolongando a vida útil do piso.
Existem modelos de tapetes antiderrapantes aos quais
se deve dar prioridade, pois
contribuem para a segurança
de quem transita pela porta-
apenas do proprietário do imóvel. O artigo 9º da Lei nº 4591 /64,
prevê a possibilidade de cobrança do possuidor, seja a que título
for. 2. Se duas unidades foram desmembradas, o encargo condominial deve ser cobrado a partir das novas frações ideais existentes, sem que seja necessário estar registrada a nova unidade.
TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 00645678920138260000 SP
0064567-89.2013.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 07/05/2013
Ementa: CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE
DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA VOLTADO A DETERMINAR QUE O CONDOMÍNIO PROCEDA À EMISSÃO DE BOLETOS
MENSAIS DE CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL, PARA A UNIDADE DE COBERTURA DO AGRAVANTE, EM VALOR CORRESPONDENTE À DIVISÃO IGUALITÁRIA DAS DESPESAS PELO
NÚMERO DE UNIDADES, ALÉM DE AUTORIZAR O DEPÓSITO
EM JUÍZO DA DIFERENÇA APURADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS SUFICIENTES PARA A AFIRMAÇÃO DA PROBABILIDADE
DO DIREITO ALEGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O deferimento
da tutela antecipada sem observância do contraditório deve pressupor uma situação em que o retardamento da providência implicará dano irreparável ou de difícil reparação. No caso em exame, o
prejuízo a considerar é de natureza patrimonial e facilmente reparável, até mesmo diante simples compensação de valores. 2. Não
se depara com elementos suficientes para afirmar a presença da
probabilidade do direito afirmado, o que também afasta a possibilidade do deferimento da medida, fazendo-se necessário o exercício
contraditório. 3. Não é caso de deferir o depósito judicial de valores, por se tratar de obrigação de rateio de despesas relacionadas
à coletividade condominial.
ria, elevadores e outras partes comuns do condomínio.
Além da base antiderrapante,
há os que absorvem umidade
em dias chuvosos e esse é um
fator a ser considerado quando há muitos idosos e crianças circulando pelas áreas
comuns e se quer evitar pequenos acidentes, como quedas.
dezembro - 2015
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Especial
É importante verificar as especificações dos produtos elétricos
Decoração natalina:
beleza versus economia
Árvores do tipo pinheiro,
guirlandas, bolas coloridas,
adornos típicos e luzes pisca-pisca são elementos que
caracterizam a atmosfera
natalina em todo o mundo.
Com o Brasil vivenciando um
cenário de crise econômica,
a ornamentação nas casas
e edifícios brasileiros deve
ser um pouco mais modesta
esse ano. O motivo se deve
aos sucessivos aumentos no
valor cobrado pela energia
elétrica neste ano, fator que
deve deixar o Natal de 2015
um pouco menos iluminado.
A decoração natalina encarece a conta de luz. Segundo a AES Eletropaulo, deixar
a iluminação especial ligada
durante as noites do mês de
dezembro pode encarecer a
conta de luz em 6%, em média. Ao contrário do que muitos pensam, o tempo em que
as luzes apagam para piscar
não faz diferença na conta, o
gasto independe disso. O cálculo é simples: quanto mais
tempo funcionar, mais energia será despendida.
Em um momento no qual
a maioria dos condomínios
brasileiros já se desdobra
para administrar as dificuldades financeiras acumuladas ao longo do ano, a perspectiva de um aumento na
conta de luz é desanimadora. Contudo, não é necessário abrir mão totalmente do
espírito natalino. Algumas
alternativas podem ser adotadas.
É importante verificar as
especificações dos produtos
elétricos que o condomínio
dispõe ou deseja adquirir.
Para isso, verifique na embalagem a potência em Watts (W) dos enfeites. Quan-
Impermeabilização
A polêmica do impermeabilizar
ou não... Obrigatório ou não!
Arquitetos e Engenheiros consideram um absurdo não realizar impermeabilização nas obras mesmo não
sendo obrigatório realizá-la.
E para esclarecer melhor o assunto
reproduzo um trecho desta discussão
publicada no Jornal Extra do Rio de
Janeiro:
“Não impermeabilizar as áreas
molhadas — e aí se inclui, além da cozinha, a área de serviço e os banheiros — é motivo de polêmica entre os
profissionais do setor de construção.
Sydnei Menezes, presidente do Conse-
to maior a potência, maior
também será o consumo de
eletricidade. Essa é uma informação a ser considerada
na hora de optar entre beleza e eficácia. Também é
aconselhável certificar-se de
que o material comprado é
atestado pelo Inmetro.
Iluminação
de Natal
Para os condomínios
dispostos a investir em iluminação nova neste ano,
as melhores opções são as
lâmpadas de Led, mais sofisticadas e com maior durabilidade em comparação às
convencionais. Além disso,
a economia com elas pode
chegar a 80%. O tempo de
iluminação pode ser reduzido para maior economia.
Uma opção é determinar um
horário fixo para ligar/des-
lho de Arquitetura e Urbanismo do Rio
(CAU-RJ), critica a medida tomada por
algumas construtoras:
— É um absurdo (a não impermeabilização), porque, sob o ponto de
vista técnico, é recomendável que ela
seja feita em todas as áreas molhadas.
Isso não precisa ser avisado claramente, não precisa ter uma recomendação, porque é parte fundamental
do processo construtivo de qualquer
unidade. É inconcebível não se impermeabilizar áreas molhadas e lajes de
coberturas.
O engenheiro civil especialista em
estruturas e suas patologias, Antonio
Eulalio Pedrosa Araújo, do Conselho
REVESTIMENTO
DE BANHEIRO
ligar, considerando o maior
tráfego de visitantes. Exemplo: das 19h às 22h, apenas,
ao invés de uma madrugada
inteira.
Uma dica válida tanto
para economia quanto para
segurança é evitar sobrecarregamento das tomadas. Deve-se evitar conectar vários
aparelhos em apenas uma
saída com a ajuda de extensores e benjamins (“T”).
É que, quando as tomadas
esquentam elas desperdiçam energia e ainda podem
causar curto-circuitos e choques. Outras orientações
preventivas: não coloque as
instalações próximas a materiais inflamáveis, não faça
emendas na fiação, deixa a
instalação longe do alcance
de crianças e em um local
onde não possa sofrer alagamentos.
Os banheiros de uso comum são ambientes que
merecem atenção, uma vez
que são cômodos utilizados não apenas por moradores, mas também por
visitantes. Transmitir uma
boa imagem é fundamental para valorizar o imóvel
e agregar valor. Para compor esse ambiente, existe
uma infinidade de opções
de revestimentos.
O papel de parede com
acabamento vinílico ou
PVC é resistente e pode
ser usado em lavabos (a
ausência de chuveiro diminui a umidade). Já os
ladrilhos hidráulicos são
revestimentos para banheiro mais tradicionais,
que estão voltando à moda,
e dão colorido ao espaço. O
porcelanato é atualmente
o queridinho dos revestimentos, pois está disponível em várias cores, formatos, tamanhos e texturas.
O preço dele é atrativo e
garante ótimo custo/benefício.
As pastilhas são mais
uma opção para a composição do banheiro social do condomínio, pois
são de fácil manutenção
e podem ser combinadas
com outros revestimentos
mais baratos, o que ajuda
a reduzir o custo da obra.
Também é possível utilizar
mármores e granitos em
banheiros mais clássicos.
No entanto, eles necessitam maior investimento
financeiro.
Arminda Costa*
Regional de Engenharia e Agronomia
(Crea-RJ), concorda que essa etapa da
construção é indispensável:
— É uma opção para que a construtora tenha a segurança de que não
vai ter problemas. Não é uma obrigação, mas, se houver algum imprevisto,
pode manchar a reputação dela.
Sydnei acredita que as construtoras deixam de fazer a impermeabilização, sob a alegação de que essas áreas
não ficam permanentemente molhadas, mas o arquiteto alerta que, se forem constatados danos no teto e nas
paredes, causados por infiltração, os
profissionais responsáveis pela obra
podem ser punidos:
— Já soube que a falta de impermeabilização, infelizmente, tem acontecido. A construtora tira o procedimento
do escopo da obra para economizar.
É importante que se diga que, caso
aconteça algum problema, o responsável técnico, se for um arquiteto, deverá responder ao conselho de ética do
CAU”.
Caso tenha alguma duvida que
não ficou esclarecida, basta enviar um
email: [email protected]
Até próxima!
*Arminda Costa é gerente de marketing da Texel Construção Civil
ACESSÓRIOS
ADMINISTRADORAS
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15
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ILUMINAÇÃO
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dezembro de 2015
IMPERMEABILIZAÇÃO
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LAUDOS
INTERFONES
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SÚBITO Bombas d’água
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ALFARO Engenharia
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ENGEMAXX Engenharia e Consultoria
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PARA RAIOS
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
REFORMAS E LAUDOS
ENGECON Construção e Reforma
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ENGMAXX Engenharia e Consultoria
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ENGETELLES Engenharia e Construção
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ZAIT Serviços
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PORTÕES AUTOMÁTICOS
ELÉTRICA GUAIBE
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INTECLA Fornecimento, Manutenção e Instalação
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REFORMAS E LAUDOS
LEALTEC Portões
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AFORMA Construções
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ALFARO Engenharia
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PERES VICENTE Serviços de Engenharia
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PROJEXE Engenharia
Tel.: (13) 3227.9068 - Veja anúncio na página 3
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
VISTORIA.FINAL Laudos
Tel.: (13) 7827.1846 - Veja anúncio na capa do jornal
BENAZZI Engenharia
Tel.:(13) 3349.8277 - Veja anúncio na página 3
CASMAR
Tel.:(13) 9.9774.1018 - Veja anúncio na página 3
EMPREITEIRA SOARES
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SINDICATO
SICON
Tel.:(13) 3326.3083 - Veja anúncio na página 4
SÍNDICO PROFISSIONAL
18
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TRATAMENTO DE PISO
Cultura, lazer e turismo
ASPEN Serviços
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LM Polidora de Mármores e Granitos
Tel.: (13) 3021.0950 - Veja anúncio na capa
TRATA PISO
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Informações sobre o passeio
Duração da subida – +/- 11 minutos
Duração da Descida – +/- 11 minutos
Na estação superior – 0 desembarque é obrigatório
Tempo de Permanência na Estação Superior – Livre
Percurso do Teleférico – 700 metros
Percurso sobre a Mata Atlântica- 560 metros
Altitude no topo ao nível do mar- 170 metros
Ponto + distante do cabo ao solo – 28 metros – sobre estrada de
ferro.
Sensação de altura: dura apenas 60 segundos quando se atravessa
a avenida e estrada de ferro. Após este trecho os pés tocam as copas
das arvores proporcionando uma experiência única.
Ponto + próximo do cabo ao solo – 4 metros- sobre a Mata Atlântica.
Vistas no Morro Voturuá (Asa Delta): Santos, São Vicente, Guarujá
Cubatão, Praia Grande e Serra do Mar. Na Estação Superior acesso
imediato à rampa de Vôo Livre -Asa Delta
Valor dos Ingressos
-Crianças até 8 anos de idade acompanhadas por um adulto –
Grátis.
-Visitantes de 9 a 59 anos pagam R$ 30,00 para ida e volta.
-Acima de 60 anos pagam R$ 15,00 para ida e volta.
Informações Técnicas
O conjunto motriz opera com 3 velocidades para frente e à ré.
A velocidade é reduzida para embarque e desembarque de crianças
e idosos.
Velocidade Máxima: 3,8 Km/hora – O mais lento do Brasil
Passagem sobre as torres – O mais suave do Brasil
Em caso de falta de energia – Gerador é acionado em 8 segundos
O cabo de aço suporta 10 vezes o peso das cadeirinhas. O braço
que prende a cadeira no cabo suporta até 10 cadeiras, 16 câmeras
monitoram o passeio. Toiletes especiais para cadeirantes nas duas
estações.
A vista do
teleférico
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Chamando de papai
O marido tenta se explicar: Juro, querida, essas
crianças me chamam de “papai” simplesmente
por carinho. Não há absolutamente nada além
disso. Sem falar de que na minha idade… Não
interessa! Você não vai me convencer, Noel!
O médico
O medico chegou ao seu paciente e disse:
Tenho uma noticia boa e outra ruim! E o paciente disse: Diga a ruim!! É que você tem fortes
tendências homossexuais! E a boa? È que
você é uma gracinha!!!!!
Compatibilidade
A mulher resolveu se separar do marido. O
juiz perguntou qual seria a principal razão para
essa separação. Compatibilidade de gênios,
responde.
O juiz estranhou. A senhora deve estar querendo dizer incompatibilidade de gênios…
Não, é compatibilidade mesmo! Eu gosto de
passear, meu marido também gosta. Eu gosto
de ir ao cinema, ele também gosta. Eu gosto
de pizza aos sábados, ele também gosta. Eu
gosto de homem, ele também gosta.
Telefone
O doido atendeu o telefone e ouviu:
Alô, é do hospício?
Não, aqui nem tem telefone.
Toma!!!!
E o brasileiro querendo tirar uma com a cara do
português: E ai portuga, como é que se chama
moça lá em Portugal?
Rapariga.
Vê se pode. E fila?
Bicha.
E como é que se chama trem?
Comboio.
E como se chama idiota?
Idiota, a gente não chama. Eles chegam todos
pela VARIG.
Nem pro cafézinho
O cara abre a porta e se depara com a sogra
que fala: Oi genro vou ficar aqui até você enjoar.
O genro fala: Que pena né, vai dar tempo de
tomar um cafézinho…
Incói sim!
Ô loira!
A loira foi a casa de sua amiga.
Quando a amiga dela viu a orelha dela queimada perguntou: O que foi isso miga?
Nem ti conto… eu estava passando roupa, ai
de repente o telefone tocou … e ao invés de eu
atender o telefone , eu atendi o ferro…
A amiga “surpresa” pergunta: E por que a sua
outra orelha também está queimada ?
A loira com vergonha responde: É que depois
eu tentei chamar um medico.
Gorda violenta
O garoto apanhou da vizinha, e a mãe furiosa
foi tomar satisfação: Por que a senhora bateu
no meu filho? Ele foi maleducado, e me chamou
de gorda. E a senhora acha que vai emagrecer
batendo nele?
Canta gaguinho
Sr. Zé estava para fechar um negocio de 1
milhão de dólares, mas teve que viajar, e pediu para seu funcionário Gaguinho para que
anotasse todos os recados em sua ausência:
Voltando ansioso para saber a resposta de
seu negocio, perguntou ao Gaguinho se teve
algum recado enquanto esteve fora.
Guaguinho: Tetete teve sisisim sesesenhooor
Sr. Zé muito impaciente: Então fala logo
homem
Guaguinho: Lililigagagarararam dadada …
Sr. Zé mais impaciente e ansioso ainda da
ideia para o Gaguinho cantar (todos sabem
que gagos quando canta não gagueja né).
Guaguinho: Tutudodo bebebebemm, vavamos lalala: Olê olê, olê olê olá, sua mãe morreu e amanhã vai enterrar.
De quem?
O marido durão chega em casa do trabalho e
encontra a mulher aos prantos: Osvaldo, a nossa empregada… Isso é problema seu! Ela… ela
está grávida! Isso é problema dela! E ela disse
que o filho é seu! Isso é problema meu!
No Rio de Janeiro, os amigos do mineiro dizem:
Rapá entra na água!
Uai sô! Já que num pricisa sê sócio!
O mineiro entra com aquele cirolão feito de algodão crú quase transparente, e quando sai os
cariocas observam que o mineiro tem um pinto
que chega a altura dos joelhos e começam a rir,
e apontam para o pinto do mineiro.
O mineiro diz:
Uai sô! Num bagunça cumigo não, vai dizê qui u
di ocêis também num incói na água fria!
Nudez kkkkkkkk
Dois mineiros estavam conversando e um mineiro perguntou para o outro:
O compadre o que você acha de nudez?
O outro mineiro responde:
O compadre é melhor nudez, do que no nosso!!!
Primo bobo
Iam os primos caminhando pela fazenda quando a prima viu o boi traçando a vaca:
Uai primo, o que que eles estão fazendo ?
Uai prima, o vaca tá no cio e o boi ta resorvendo
o pobrema dela.
Ara primo, e come que o boi sabe que ela tá no
cio ?
Ele sente o cheiro, ora!
E assim continuaram andando. Mais adiante a
prima vê os porcos e faz a mesma pergunta:
Uai primo, o que que eles tão fazendo?
No final da caminhada a prima vê outra vez o
boi e a vaca e pergunta:
Primo, posso te fazer uma pergunta?
Fala prima...
Cê tá com o nariz entupido?
Grávida no banheiro?
No consultório médico, uma morena gostosíssima resolve tirar uma dúvida: Doutor é verdade
que a gente pode engravidar num banheiro público? É sim respondeu o médico. Acho melhor
você parar de transar lá!
Xiiiiii....
A professora pergunta ao Joãozinho:
O que você vai fazer quando for grande igual a
titia?
Um regime! respondeu Joãozinho!
Calendário 2016
dezembro - 2015
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Seu condomínio
7
Nos próximos dois meses, crianças e adolescentes permanecerão mais tempo no condomínio
Atenção: crianças em férias!
Época de férias escolares.
Tudo se complica quando
junta um grupo de crianças
que se acha no direito de tudo
poder fazer. É o momento de
síndicos e pais pensarem na
distração e entretenimento
das crianças e adolescentes,
antes que os estragos aparecem. É comum encontrar
condomínios onde crianças,
sem ter o que fazer, ficam
pelo prédio soltas e sozinhas,
causando problemas ao zelador e funcionários em geral.
Atividades coordenadas e
criativas distraem e ocupam
os “baixinhos” deixando-os
longe das ações que depreciam o condomínio.
As alternativas são muitas, que vão desde passeios
recreativos, a jogos desportivos dentro do prédio. O importante é que tudo seja feito
em conjunto e participação
das crianças, adolescentes e
pais. Existem empresas que
desempenham este trabalho,
que pode ser uma semana,
dias ou até um mês. O objetivo, alem de entretê-las e
lhes dar ocupação, é também
para promover a integração
Segurança
dos condôminos e aproveitar
os espaços do condomínio.
Atividades com recreacionistas e orientadores demandam algum custo, como é o
caso das grandes gincanas
promovidas por empresas
especificas. Nessa gincana
são formadas duas equipes que se confrontam, com
brincadeiras de acordo com
as faixas etárias: um garoto
de 8 anos terá atividades diferentes de um garoto de 16
anos, entretanto o resultado
final da brincadeira tem o
mesmo valor.
As atividades devem ser
essencialmente lúdicas, prazerosas e descontraídas,
sem a preocupação de aulas
e tarefas escolares. Ao final
da programação é feita a
premiação e para a festas de
encerramento a equipe perdedora leva os salgadinhos
e doces, enquanto a outra os
refrigerantes.
Quase de graça
Uma opção que o sindico
pode lançar mão sem demandar recursos financeiros altos: ocupar os espaços
do prédio com atividades
escolhidas pelas crianças.
Inicialmente, o sindico, com
antecedência, leva o assunto
à assembléia e com a participação e opinião das crianças e adolescentes, cria-se
um calendário de atividades.
Determina-se um local especifico, a fim de as crianças
não invadirem a estrutura de
funcionamento do condomínio.
As atividades são variadas, como, por exemplo, a
caça ao tesouro para os menores e festas à noite para os
adolescentes maiores. A boa
escolha da atividade e a correta delimitação do local são
imprescindíveis, tudo deve
ser bem elaborado com horários e atividades, de forma
que os menores fiquem separados dos adolescentes. Caça
ao tesouro, com enigmas,
pistas, enriquece muito a
brincadeira e estimula a criatividade, alem de as crianças
gostarem muito. A participação de adulto, caso de pais
que estejam em férias no
condomínio, ajuda bastante
na organização e prepara-
ção. Atividades artísticas, teatrinhos, temas bem leves e
alegres, também podem ser
feitos no próprio prédio. Excursões e jogos sem[pré monitorados podem também
ser instrumentos para o sindico ocupar seus “condôminozinhos” e poder respirar
um pouco durante a temporada de férias.
Diego Rigoleto Sanches*
Tipos de extintores possuem diferentes finalidades
Muitas pessoas nunca
pararam para observar as
diferenças entre os extintores de incêndio, no entanto
é importante sabermos distinguir os equipamentos,
pois utilizar um extintor de
água em um quadro de força, por exemplo, pode causar
um dano irreparável além do
perigo de morte. Gostaria de
falar nesta edição sobre os
tipos de extintores mais comuns utilizados nos condomínios e suas localizações.
Os principais tipos e os mais
utilizados são:
AP – Água Pressurizada
PQS – Pó Químico Seco
CO2 – Gás Carbônico
Cada um destes extintores existe para combater
uma determinada classe de
incêndio:
Classe A – incêndio em madeiras, papéis, tecidos, borrachas (ex. mesa, cama, sofá);
Classe B – líquidos inflamáveis e gases combustíveis
(ex. gasolina, álcool, solvente, tinta);
Classe C – equipamentos
elétricos energizados (ex.
quadro de força, qualquer
equipamento ligado na energia).
O extintor de Água combate incêndios classe A. Os
extintores de Pó e CO2 combatem incêndios classe B e C.
Segundo a Instrução Técnica nº 21 do Corpo de Bombeiros de SP, cada pavimento
da edificação deve possuir,
no mínimo, dois extintores,
sendo um para incêndio classe A e outro para incêndios
classe B e C. Por isso os condomínios, em sua maioria,
possuem o famoso casal de
água e pó nos andares.
Uma dúvida que poderia
surgir é sobre a possibilidade de trocar os extintores de
água e pó por um único de pó
ABC (que serve para as três
classes de incêndio, por isso
seu nome pó ABC). A norma
só permite um único extintor
de pó ABC se o pavimento tiver área construída inferior
a 50 m2, caso contrário pode
haver a troca, mas por dois
extintores PQS ABC.
Independentemente de
outros extintores próximos,
alguns locais de riscos específicos no condomínio devem
possuir extintores próprios,
sendo os mais comuns as
casas de máquinas, de força
elétrica, de bomba, de caldei-
ra, de gás e transformadores.
Salvo a casa de gás, que é
obrigatório possuir extintores de pó, os demais costumam utilizar o extintor de
CO2 – gás carbônico, pois ele
não deixa resíduos quando
utilizado, minimizando o estrago dos equipamentos.
Se quiser saber mais sobre o assunto escreva para
[email protected]
Diego Rigoleto Sanches
é diretor executivo da
Baluarte Extintores
dezembro - 2015
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8
Pra pensar
A administração de um
condomínio envolve uma série de responsabilidades, por
isso, o síndico e o corpo diretivo (conselhos fiscais e consultivos) são essenciais para
o bom funcionamento da vida condominial. Os condôminos também têm papel fundamental, ao participar efetivamente das assembleias
que discutam mudanças e
aprimoramentos, e cumprir
corretamente a convenção do
condomínio.
No entanto, a participação dos moradores na gestão
dos condomínios deve ter alguns limites. Só é permitida
a intromissão nas rotinas do
prédio quando tenham sido
designados para isso, e contanto que não causem quaisquer transtornos ou prejuízo.
Os representantes legais são
eleitos em assembleia, justamente para assumirem as
responsabilidades diretas pela gestão.
Os condôminos não podem, por exemplo, treinar, fiscalizar, dar ordens diretas, ou
de qualquer forma intimidar
Por Rodrigo Karpat
Abuso de moradores na administração
do condomínio pode causar dano moral
os funcionários do condomínio para cumprir o regimento
interno. Nesse caso, os moradores interessados em participar da rotina condominial
não devem interferir propriamente na gestão, salvo se
através dos seus representantes eleitos quando previsto na
função, ou quando for criada
alguma comissão com esta finalidade.
A delegação de algumas
funções específicas para os
moradores em assembleia
pode acontecer, porém, a
responsabilidade direta pela
administração é sempre do
síndico. Se os moradores ameaçarem os funcionários de demissão, por exemplo, o condomínio certamente poderá responder na Justiça Trabalhista
por assédio moral causado
por qualquer um de seus condôminos ou moradores.
Foi o que aconteceu em um
condomínio de São Paulo onde um funcionário foi agredido por um morador. De acordo com a decisão judicial a
favor do empregado, o condomínio equipara-se a empregador, conforme artigo 2º da
CLT, de maneira que responde
pela higidez física e moral de
seus empregados, enquanto
estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o funcionário
do condomínio sofrer dano físico e moral durante o período laboral, quando estava sob
a tutela de seu empregador, o
condomínio deve responder
pelo dano causado.
O magistrado ressaltou na
decisão que cada condômino,
ao tratar pessoalmente com
os empregados do condomínio, está na posição de empregador, pois os condôminos
são proprietários e, sendo a
coisa de uso comum, cada um
possui sua parte ideal do bem,
o que lhe garante exercer determinados direitos sobre a
parte que lhe cabe.
Desta forma, ao agredir
física e/ou verbalmente o empregado, o condômino abusa
verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente
da relação de emprego, o que
enseja a responsabilidade de
indenização por dano moral.
Neste sentido, o ideal é conversar com os moradores
para que não interfiram na
gestão propriamente dita, e
participem das discussões do
condomínio somente em assembleia ou quando autorizados pelo síndico.
*É advogado especialista
em Direito Imobiliário e Condominial, consultor emcondomínios, sócio do escritórioKarpat Sociedade de Advogados
Legitimidade questionada
A individualização de
hidrômetros tem sido uma
tendência aderida em muitos condomínios pelo Brasil
inteiro, sobretudo devido à
atual crise de abastecimento de água, que cobra uma
postura de economia e uso
racional desse recurso.
No intuito de exercer
maior pressão para que os
condomínios se adaptem ao
uso de hidrômetros individuais, cidades brasileiras
instituíram leis que obrigam
essa mudança, um exemplo
recente é Belo Horizonte. O
debate sobre a legitimidade
dessas leis municipais chegou ao Supremo Tribunal
Federal.
O STF examinará o alcance da competência municipal para legislar sobre
a obrigatoriedade de instalação de hidrômetros
individuais nos edifícios
e condomínios. A iniciativa se deu após acórdão do
Tribunal Regional Federal (TRF-5) que, ao manter sentença de primeira
instância, invalidou a Lei
municipal 2.879/2000, de
Aracaju (SE), a qual deter-
mina a obrigatoriedade de
instalação de hidrômetros
individuais nos edifícios e
condomínios construídos
na cidade. Aquele tribunal
considerou que tal exigência é matéria de competência privativa da União.
No Supremo, a Defensoria Pública da União (DPU)
aponta ofensa ao artigo 30,
incisos I e V, da Constituição
Federal. Alega que o controle de consumo individual
de água é de interesse do
município e do consumidor,
não interferindo na competência atribuída à União
pelos artigo 21, inciso XII e
artigo 22, inciso IV da Constituição.
Na preliminar de repercussão geral, a recorrente
alega que está em discussão
a aplicabilidade da competência legislativa municipal
em prol do amplo interesse
de seus cidadãos e do ambiente.
O relator do caso, ministro Edson Fachin, considerou que o assunto “transcende os interesses das
partes em litígio”, merecendo, portanto, a análise pelo
Supremo.
Para ele, apesar de a
União ter competência privativa para legislar sobre
águas (artigo 22, inciso IV,
da CF), são comuns e concorrentes, respectivamente,
as competências para a pro-
13º
Uma das garantias asseguradas pela Consolidação das
Leis do Trabalho (CLT) (conjunto de normas que rege o
trabalho formal no país) é o
pagamento do décimo terceiro salário, também conhecido
como gratificação de Natal ou
subsídio de Natal. Embora possa variar, ele consiste em um
valor geralmente aproximado
ao de um salário mensal. O não
pagamento é considerado uma
infração que pode resultar em
pesadas multas para o empregador no caso de autuada por
um fiscal do Trabalho.
Muitos empregadores optam por repassar a primeira
parcela do 13º no meio do ano
e isto é legal. A Lei 4.749, de
12/08/1965 determina que
o adiantamento da 1ª parcela,
correspondente a metade da
remuneração devida ao empregado no mês anterior, seja
paga entre os meses de fevereiro até o último dia do mês de
novembro (30 de novembro).
Já a 2ª parcela deve ser quitada até o dia 20 de dezembro,
tendo como base de cálculo a
remuneração deste mês, descontado o adiantamento da 1ª
parcela.
teção ao meio ambiente e
para o consumo. “Com efeito, o tema é multifacetado,
porque afeta transversalmente uma série de competências fixadas pela Constituição”, avaliou o ministro,
ressaltando que a questão
atinge, indistintamente, todos os entes da federação.
A manifestação do relator foi acompanhada, por
maioria, em deliberação
no Plenário Virtual. Com o
reconhecimento da repercussão geral, o mérito do
recurso será analisado pelo
STF e a decisão a ser tomada no caso deve ser adotada
pelos demais tribunais nos
processos que tratam da
mesma matéria.
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Manutenção
9
Com o calor do verão, a tendência é que as piscinas dos condomínios fiquem mais frequentadas
Piscinas coletivas merecem cuidado
redobrado no verão
Com o mês de dezembro
chega a estação mais quente
do ano e com ela também a
temporada de férias. Com o
calor do verão, a tendência
é que as piscinas dos condomínios fiquem mais frequentadas e o rigor nas manutenções desta área deve
ser ainda maior que nos
demais meses do ano, a fim
de garantir a segurança e o
lazer dos condôminos.
O ano de 2014 registrou
lamentáveis incidentes envolvendo acidentes fatais
em piscinas de condomínios. Os casos possuem
características
similares:
mortes de crianças que tiveram cabelos e até braço sugado por ralos das piscinas.
Isso é comum porque
muitas pessoas optam por
dispositivos de sucção com
potência maior que a recomendada, apenas para que
a limpeza da água ocorra
em menos tempo. A escolha é equivocada e deve-se
sempre instalar motores
adequados para o tamanho
da piscina. Outro cuidado
deve ser redobrado em relação aos ralos: a piscina não
pode nunca ficar sem ralo
ou com um quebrado.
Qualidade
Além da estrutura, é necessário estar alerta à qualidade da água, que deve
ser tratada o ano todo,
independentemente de a
piscina estar sendo usada.
Com relação à sanitização,
o farmacêutico Luciano
Blumm, consultor da Guarida Imóveis, indica que a
melhor forma de garantir a
segurança é através da contratação de um profissional
especializado, geralmente
com as atividades apoiadas
pelo zelador.
“O monitoramento ideal
é feito por meio de avaliações laboratoriais periódicas, onde são realizadas
análises químicas e microbiológicas. Esses testes vão
verificar se o tratamento
está adequado e garantir a
sanitização, evitando proliferação de diversas doenças. Com os laudos das
análises, o síndico saberá se
o zelador está seguindo as
orientações fornecidas pelo
profissional”, explica o farmacêutico.
Temporada
A periodicidade de tratamento varia conforme o
uso. “Normalmente, em período de temporada é recomendável tratamento diário
e fora de temporada de 2 a
3 vezes na semana”, conta.
Sobre o pH da água, Blumm
explica que a medida ideal
para piscinas é entre 7,0 a
7,4, o que garante conforto
aos banhistas, evitando irritação nos olhos, mucosas e
pele, além de garantir máxima eficácia dos produtos,
especialmente o cloro.
Para Newton Nunes, diretor de Condomínios da
Guarida Imóveis “a responsabilidade do síndico é
acompanhar se a manutenção e a limpeza estão sendo feitas adequadamente”,
pondera. As tristes ocorrências de mortes devem servir
de alerta ao síndico para
tomar todas as medidas de
precaução, uma vez que em acidentes como esses - o
gestor do condomínio pode
ser acusado de negligência e omissão, podendo ser
responsabilizado pelo fato.
Isso em razão do artigo 132
do Código Penal, que prevê
pena de detenção a quem
expõe a vida ou a saúde de
outrem a perigo direto e
iminente.
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10
Finanças
Em São Paulo, o número de ações judiciais por falta de pagamento de condomínio aumentou 28%
Condomínios podem endurecer
penalidades a inadimplentes
A inadimplência sempre foi o principal desafio
a ser administrado por um
síndico. Esse problema, no
entanto, vem se agravado
nos últimos meses, colocando muitos condomínios
brasileiros no vermelho. A
inflação e todos os fatores
que desenham a atual crise
econômica no país contribuem para uma desordem
também nas finanças condominiais. Só na cidade
de São Paulo, o número de
ações judiciais por falta de
pagamento de condomínio
aumentou 28% em 2015.
Um dos motivos apontados por muitos síndicos
como justificativa para a
inadimplência nos condomínio é o percentual de juros
cobrados pelo atraso nos
pagamentos, que são bem
menores que os de outros
compromissos que o condômino precisa arcar. Com
penalidades mais brandas,
ele tende a relegar as taxas
prediais ao último lugar em
sua lista de despesas prioritárias.
Esse contexto, entretanto, deve ser modificado gradativamente nos próximos
meses. Isso porque, em decisão inédita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) abriu
um precedente para multar
quem não paga em dia: o
inadimplente que não cumpre com seus deveres perante o condomínio, poderá,
desde que aprovada sanção
em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até dez
vezes o valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais, conforme
a gravidade da falta e a sua
reiteração.
A repetição da falta é
critério fundamental para
caracterizar o condômino
como um “mau pagador”
contumaz ou um inadimplente circunstancial, aquele que geralmente paga em
dia, mas falha algumas poucas vezes. A aprovação de tal
medida em assembleia se dá
com a anuência de dois terços dos condôminos.
O entendimento da Quarta Tuma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se deu ao
negar provimento a recurso
interposto por um grupo
empresarial de construções
e empreendimentos. A construtora, segundo consta nos
autos, é devedora recorrente
e desde o ano de 2002 tem
seus pagamentos efetuados
mediante apelo na via judicial, com atrasos que chegam a mais de dois anos.
Penalidades
O Grupo foi condenado a
pagar os débitos condomi-
niais acrescidos das penalidades previstas em lei, tais
como multa de mora de 2%,
além de juros e correções.
Deveria incidir ainda penalidade de até 10% sobre
o valor da quantia devida,
conforme regimento interno
do condomínio. A empresa
questionava a aplicação de
sansões conjuntas, alegando
estar sendo penalizada duas
vezes pelo mesmo fato, o
que por lei seria inviável.
O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que não há controvérsia ao definir aplicação
da penalidade pecuniária de
10% sobre o valor do débito
cumulada com a multa moratória de 2% para o caso
em questão, já que, conforme versa o artigo 1.337 do
Código Civil, a multa poderá
ser elevada do quíntuplo ao
décuplo do valor atribuído à
contribuição para as despesas condominiais.
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Página verde
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A legislação a torna obrigatória em condomínios residenciais e comerciais com mais de 50 unidades
Descarte irregular de lixo pode
gerar multa para condomínios
Em meio a discussões
entre líderes de diversos
países sobre a importância
de reduzir a poluição para
preservar o meio ambiente,
uma questão que não pode
ficar de fora quando falamos de sustentabilidade é
o descarte irregular do lixo
que produzimos. E os condomínios tem papel essencial na destinação correta
desses resíduos com a implementação da coleta seletiva.
Segundo o advogado
Rodrigo Karpat, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade
de Advogados, a Lei nº
12.528/2007 aborda a
obrigatoriedade na Coleta
Seletiva de Lixo no Estado
de São Paulo. “A legislação a torna obrigatória em
condomínios residenciais
e comerciais com mais de
50 unidades. A multa para
quem desrespeitar a regra
é de 500 Ufesps (Unidades
Fiscais do Estado de São
Paulo), que corresponde a
R$ 6.965,00”, explica.
No âmbito federal existe
a Lei 12.305/2010, que implantou a Política Nacional
de Resíduos Sólidos, determinando que a disposição
final ambientalmente adequada dos rejeitos deve ser
implantada em até quatro
anos após a data de publicação da respectiva lei, ou
seja, 2 de agosto de 2014.
Assim, após esta data,
os materiais passíveis de
reaproveitamento, reciclagem ou tratamento por tecnologias economicamente
viáveis (como resíduos recicláveis ou orgânicos) não
podem mais ser encaminhados para a disposição
final, e caberá a cada município a adequação à legislação e fiscalização conforme
a Política Nacional.
Karpat explica que a reciclagem pode ocorrer pela
prefeitura, caso a região do
condomínio seja atendida,
ou por empresas particulares que efetuam a coleta conforme assinatura de
TINTA
CONTRA FOGO
contrato.
“Além de ser uma obrigação legal no estado de
São Paulo, a coleta seletiva também é uma questão
de princípios e deve ter o
envolvimento geral. Vários
condomínios estão se adaptando e existem diversas
leis em que até o supermercado é obrigado a oferecer
sacolas específicas para lixos orgânicos e recicláveis,
que podem inclusive ser
aproveitadas nos condomínios para o descarte consciente dos materiais.”
De acordo com dados
da Prefeitura de São Paulo,
dos 96 distritos existentes
no município, 84 são contemplados pela Coleta de
Materiais Recicláveis realizada pelas Centrais e pelas Concessionárias. Atualmente, 2.442 condomínios
residenciais são participantes do Programa de Coleta Seletiva da Prefeitura.
Medidas
Algumas medidas simples podem ser tomadas
pelos síndicos para colaborar com a correta destinação do lixo produzido no
condomínio.
“Um programa de cons-
cientização e instrução de
funcionários e moradores
para coleta e acondicionamento dos resíduos pode
ser uma opção. Já o morador deverá contribuir separando o lixo da sua residência, colocando em sacos
divididos por lixo orgânico,
reciclável,
diferenciados
(como óleo, pilhas, lâmpadas) e rejeitos (restos sanitários, lenços e guardanapos sujos etc). A separação
dos resíduos por sacolas de
diferentes cores também
ajuda na rotina do prédio”,
orienta o consultor.
Ainda segundo especialista, o maior problema que
os condomínios têm enfrentado é o armazenamento. “Assim, é salutar que
os municípios se adequem
rapidamente à Política Nacional, em vigência desde
agosto do ano passado”,
acredita.
A legislação determina
que a coleta seletiva do lixo
das residências e apartamentos deve ocorrer pela
separação de papéis, plásticos, metais e vidros dos
materiais orgânicos e resíduos não-recicláveis.
“É salutar que a proposta de coleta seletiva seja
rapidamente
implantada
em todos condomínios em
atendimento à legislação
federal, mesmo que alguns
estados ou municípios ainda não tenham se adequado. A conscientização começa com a informação em
assembleia e de campanhas
permanentes no edifício.
Os funcionários também
precisam ser treinados e
conscientizados”, finaliza
Rodrigo Karpat.
Você já ouviu falar
nas tintas anti-incêndio?
Elas já são populares em
edifícios empresariais há
algum tempo e agora estão com custos bem mais
acessíveis para quem deseja levar mais segurança
também ao ambiente residencial.
A tecnologia desses
produtos possibilita que,
ao entrar em contato com
o calor, seja formada uma
espécie de espuma, o que
pode elevar o tempo que
o material pintado resiste às chamas.
As tintas intumescentes à base de água podem ser encontradas em
versões destinadas à cobertura de diferentes tipos de superfícies, como
madeira, metal, drywall e
plásticos. Pesquise as opções no mercado e leve
essa ideia para o condomínio.
dezembro - 2015
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Legislação
No entendimento do magistrado há uma cultura predominante, porém equivocada
Morador de cobertura deve pagar
a mesma taxa de condomínio
O juiz Rodrigo de Silveira, da 4ª Vara Cível de
Goiânia, determinou a redução da taxa condominial de cinco moradores
do Residencial Solar Gran
Bueno, proprietários de
apartamentos na cobertura do prédio, que estavam
pagando um valor superior
à dos demais condôminos. Ao igualar no mesmo
patamar esse montante e
anular duas cláusulas da
Convenção do Condomínio,
o magistrado julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados pelos
residentes, que possuem
imóveis na cobertura com
dimensões maiores que os
outros e, por essa razão, arcavam com um custo maior
do condomínio.
Em suas considerações,
Rodrigo de Silveira verificou que, na grande maioria
dos condomínios, as unidades maiores constituem a
minoria, de modo que dificilmente a contribuição
igualitária entre os condôminos será aprovada pela
Assembleia geral, cuja soberania, a seu ver, não pode
diferenciar os apartamentos mais simples daqueles
que tem área maior, como
no referido caso. De acordo
com ele, qualquer acepção
em sentido contrário denota manifesto contrassenso,
uma vez que tal fato não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício
em detrimento dos outros
e não prejudica os outros
moradores.
“Pouco importa se no
condomínio há unidades
de 100, 200 ou 300 metros
quadrados, todos os moradores devem despender os
mesmos valores a título de
taxas condominiais”, observou ao citar o artigo 5º,
caput, da Constituição Federal (CF), que estabelece a
igualdade de todos perante
a lei, sem distinção de qualquer natureza.
Requisitos
formais
No que pertine às coberturas, o magistrado constatou que há uma cultura
predominante, porém equivocada, no sentido de que
os imóveis do gênero, por
serem maiores dão mais
despesas e custos e que,
portanto, devem participar
do rateio de forma mais
efetiva. “A assembleia dos
condôminos é livre para estipular a forma adequada
de fixação da quota condominial, desde que obedecidos os requisitos formais,
preservada a isonomia e
descaracterizado o enriquecimento ilícito de al-
guns condôminos. O rateio
igualitário das despesas
condominiais não implica,
por si só, enriquecimento
sem causa dos proprietários de maior fração ideal”,
acentuou, baseando-se em
entendimento do Superior
Tribunal de Justiça (STJ).
(Texto: Myrelle Motta –
Centro de Comunicação Social do TJGO)
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